无惧监管 “零首付”“假首付”屡禁不止

为遏制“零首付”“假首付”违规行为，监管加大了对银行端的惩治力度。7月13日，北京商报记者梳理发现，今年以来，已有中信银行萍乡分行、邮储银行多家分支机构、防城港市防城区农村信用合作联社、贵州都匀农商行等多家银行因违规发放或办理“零首付”“假首付”住房贷款而收到监管罚单。

“零首付”“假首付”是违反金融信贷政策监管机构明令禁止的行为。不过，北京商报记者调查发现，在实践中，开发商为促进新房销售、不法中介为促成二手房交易，“零首付”“假首付”的现象仍然屡禁不止。在分析人士看来，“零首付”“假首付”能造成购房者产生过度负债的风险，后续仍需加大监管防范力度，提升违法违规成本。

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多银行因违规办理被罚

监管加大了对银行端“零首付”“假首付”违规办理的惩治力度。

7月13日，北京商报记者梳理发现，今年以来，已有多家银行因违规办理“假首付”住房贷款而收到监管罚单。

以中信银行萍乡分行为例，近期该行因向未竣工验收的商业用房发放假按揭、假首付贷款被罚款50万元。不久前，邮储银行郑州市金水东路支行、荥阳市支行多家分支机构以及防城港市防城区农村信用合作联社等也因违规办理“假首付”个人住房贷款、按揭贷款存在“假首付”等问题被处罚。

相较于违规办理“假首付”，银行因违规发放“零首付”而领罚单的情形较为罕见，开年至今，仅贵州都匀农商行一家因违规发放零首付商业用房购房贷款等被罚款50万元。往前追溯，2021年12月，黔西南义龙浦发村镇银行也曾因违规发放“零首付”个人住房贷款等被罚款20万元。

所谓“零首付”“假首付”是违反金融信贷政策，监管机构明令禁止的行为。早在2017年，住建部就会同人民银行、原银监会联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》明确指出，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，并要求银行业金融机构加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度。

为防止此类违规贷款行为的出现，多地银保监局也曾发布提示，提醒消费者警惕“零首付”“假首付”的风险。浙江银保监局提醒消费者，理性算清“零首付购房”得失账，购房人看似“零首付”购得房产，实际却因前期人为做高房价、支付中介服务费和税费等，承担了远高于房产实际市场价值的负债，甚至面临个人信息泄露、涉嫌违法等风险，得不偿失。北京银保监局也提示消费者，警惕一些不良机构或平台在营销过程中混淆概念，以“免息”“零首付”等说辞隐瞒实际息费成本的行为。

购房首付政策是购房人在购房时按政策要求第一次支付的最低比例款项，证明购房人的还款能力，以避免金融风险和房产炒作。厚雪研究首席研究员于百程表示，目前被处罚或警示的“零首付”套路，实际上并非真正的“零首付”，而是中介机构以“零首付购房”为诱饵，违规从事房产转押套取银行信贷资金的违规行为，违背了购房政策的要求，增加了购房者及金融机构的风险。

仍需加大惩治力度

在实践中，开发商为促进新房销售、不法中介为促成二手房交易，会打出“零首付”的旗号，通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。

7月13日，北京商报记者调查发现，在严监管趋势下，仍有不少开发商、中介机构暗流涌动，在社交平台以“零首付购房”“低至0首付”为标语发布推广信息，吸引购房者注意力。一位中介机构人员介绍，所谓的“零首付”通俗的解释就是买100万元的房子能够从银行贷出100万元。

如何能做到从银行全额贷出购房款？北京商报记者从一名开发商销售人员处获悉，其所在的楼盘能够垫付首付资金，帮助购房者向银行多贷款，但每个月的月供较高。

“零首付”表面上缓解了购房者的首付款压力，但在实际中却使得购房者承担了大量额外成本，在调查过程中，不少中介表示，需额外收取一定金额的服务费或垫资费，甚至还要增加一定的契税。

另据北京商报记者此前调查，不少中介机构还曾以与银行合作为由，号称能够办理“零首付”“转贷降息”业务，而实际则是通过伪造营业执照、账户流水等材料，以购房人的名义向银行机构申请经营贷和信用贷，用于归还中介前期首付的垫资款。

“开发商或中介迫于业绩压力，通过一些方式降低首付或者零首付的方式吸引购房者。”于百程认为，但对于购房者来说，这些违背房贷政策的行为存在多种风险，首付虽然低了，但后续贷款资金会增加，从而加大了购房杠杆，信贷违约风险也随之增加。对于金融机构来说，也要加大首付资金来源和贷款流向的审核力度，以防范相关风险。

某银行分析人士也指出，“零首付”“假首付”的背后可能是少数银行分支机构与中介机构存在违规操作，变相降低购房首付比例，架空少数银行风险管理等行为，这个过程还涉及虚构材料等违法行为，同时，还有可能造成购房者产生过度负债的风险。后续仍需加大监管防范力度、提升违法违规成本，同时，推动金融机构建立健全内部业务和风险管理，压实业务各环节主体责任。

北京商报记者李海颜

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